Parcelamento do solo: quadras, lotes, sistema viário, áreas verdes e institucionais dentro do que o plano diretor permite.
Lei 6.766/79
O projeto urbanístico é onde se define o resultado econômico do empreendimento. Número de lotes, testada média, extensão de via e área destinada a uso público determinam ao mesmo tempo a receita e o custo de infraestrutura — e essas duas variáveis se movem em sentidos opostos.
A moldura é a Lei 6.766/79, somada ao plano diretor e à lei de parcelamento do município, que costumam ser mais restritivos que a lei federal. Percentual mínimo de área pública, lote mínimo, testada mínima, largura de via e faixas não edificáveis ao longo de cursos d'água e faixas de domínio são parâmetros que não se negociam depois.
O traçado nasce da topografia, não sobre ela. Sistema viário lançado ignorando o relevo produz greide impraticável e volume de terraplanagem que inviabiliza o empreendimento. Quando o urbanístico é desenhado sobre o modelo digital de terreno, o equilíbrio entre corte e aterro já entra como critério de projeto.
A sequência de trabalho, da primeira conversa à entrega.
Leitura do zoneamento, dos índices e das restrições ambientais incidentes sobre a gleba.
Protocolo de diretrizes junto ao município — que define traçado viário obrigatório e áreas a destinar.
Alternativas de arruamento sobre o MDT, comparando número de lotes e volume de terraplanagem.
Definição de quadras, lotes e destinações, com fechamento do quadro estatístico.
Descrição de cada lote e das áreas públicas, no formato exigido para registro.
Montagem do processo e condução até a aprovação do projeto urbanístico.
A Lei 6.766/79 remete à legislação municipal, e é ela que fixa o percentual — que varia bastante entre municípios e por vezes entre zonas do mesmo município. É um dos primeiros itens a verificar, porque afeta diretamente quantos lotes a gleba comporta.
Não. No loteamento, as vias e áreas públicas são transferidas ao município e o sistema viário é público. No condomínio de lotes, regido pelo Código Civil, as áreas permanecem privadas e de responsabilidade dos condôminos. As exigências, os custos e a forma de registro são diferentes — a escolha precisa ser feita no início.
É possível parcelar a gleba respeitando a APP, que fica preservada e não pode ser computada como área de lote. O que muda é o aproveitamento: parte da área sai da conta. Identificar isso na viabilidade evita comprar terreno por um potencial que ele não tem.
Clique na cidade para ver o contexto local — condicionantes geográficas, conselho da ART e Corpo de Bombeiros com jurisdição.
ART registrada no CREA-SC e PPCI analisado pelo CBMSC.
ART registrada no CREA-PR, com visto do conselho, e PPCI analisado pelo CBMPR — normativo distinto do catarinense.
Disciplinas que costumam ser contratadas junto com projeto urbanístico.
Poligonal georreferenciada, curvas de nível e memorial descritivo — a base sobre a qual todo o resto é projetado.
Ver detalhes →Cortes, aterros, taludes e quadro de volumes estaca a estaca, com o balanço entre corte e aterro fechado.
Ver detalhes →Traçado viário com alinhamento horizontal, greide, superelevação e seções transversais para vias urbanas e rurais.
Ver detalhes →Dimensionamento do pavimento asfáltico ou de concreto conforme o tráfego previsto e o subleito local.
Ver detalhes →Captação, galerias e dissipadores dimensionados por tempo de retorno e área de contribuição.
Ver detalhes →Redes de distribuição de água potável para loteamentos, condomínios e áreas urbanas.
Ver detalhes →Redes coletoras, interceptores e traçado por gravidade compatível com a concessionária local.
Ver detalhes →Retorno no mesmo dia útil. Se o serviço não for o adequado para o seu caso, eu digo — vale mais do que vender o que não resolve.
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