O habite-se é o documento emitido pela prefeitura, depois da vistoria de conclusão, que atesta que a obra foi executada conforme o projeto aprovado no alvará de construção e pode ser ocupada. Para tirar o habite-se: concluir a obra fiel ao projeto, obter o atestado do Corpo de Bombeiros quando a edificação exige PPCI, fazer as ligações definitivas e requerer a vistoria na prefeitura com o alvará e a ART ou o RRT de execução.
O nome muda de município para município — habite-se, certificado de conclusão de obra, certificado de vistoria; em Curitiba é o CVCO, Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras — porque quem regula a matéria é o código de obras municipal, dentro da competência do município para controlar o uso e a ocupação do solo urbano (Constituição Federal, art. 30, VIII). A função é a mesma em todos: fechar o ciclo que começou com o alvará e abrir o caminho para a averbação da construção na matrícula.
Do alvará de construção à averbação: a sequência
O habite-se é a quinta de seis etapas encadeadas. Cada uma depende de um documento da anterior, e é por isso que um erro no começo da obra aparece só no fim:
- Alvará de construção — licença da prefeitura para iniciar a obra, emitida sobre o projeto legal aprovado, com ART ou RRT de projeto. O alvará tem prazo de validade definido no código de obras; obra que passa dele precisa de revalidação.
- Início da obra — com responsável técnico pela execução registrado (ART no CREA, Lei 6.496/1977, ou RRT no CAU, Lei 12.378/2010) e, no âmbito federal, a obra inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal.
- Execução conforme o projeto aprovado — mudança de planta, de área ou de implantação exige projeto modificativo aprovado antes do pedido de vistoria.
- Vistoria do Corpo de Bombeiros — nas edificações que exigem projeto preventivo, o atestado ou certificado de vistoria do CBM vem antes do habite-se.
- Vistoria da prefeitura e habite-se — o fiscal confronta o que foi construído com o que foi aprovado.
- Certidão da obra na Receita Federal e averbação no Registro de Imóveis — a construção passa a constar da matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4).
As etapas anteriores ao alvará — consulta de zoneamento, projeto legal, protocolo e exigências — estão no passo a passo da aprovação em prefeitura.
Documento por documento: quem emite e quando
| Documento | Quem emite | Quando |
|---|---|---|
| Alvará de construção (licença de obra) | Prefeitura | Antes de iniciar a obra, sobre o projeto aprovado |
| ART ou RRT de projeto e de execução | Profissional, registrada no CREA ou no CAU | Projeto: antes do protocolo. Execução: antes do início da obra |
| Inscrição da obra no CNO | Receita Federal, a pedido do responsável pela obra | No início da obra |
| Atestado ou certificado de vistoria do Corpo de Bombeiros | CBMSC (SC) ou CBMPR (PR, CVCB) | Com a obra concluída, antes do pedido de habite-se, quando a ocupação exige PPCI |
| Ligações definitivas de água, esgoto e energia | Concessionárias | No fim da obra; onde não há rede, sistema individual de esgoto executado conforme projeto |
| Habite-se / certificado de conclusão (CVCO em Curitiba) | Prefeitura | Após a vistoria de conclusão |
| Certidão de regularidade da obra (CND ou CPEND de obra) | Receita Federal, pelo Sero | Após a conclusão, antes da averbação |
| Averbação da construção na matrícula | Registro de Imóveis da circunscrição | Com o habite-se e a certidão da obra |
A ordem entre ligações, Bombeiros e pedido de vistoria varia com o município: alguns pedem as ligações já feitas no protocolo do habite-se, outros aceitam o comprovante de solicitação. O que não varia é que a prefeitura só emite o certificado com a documentação de todos os órgãos que a ocupação envolve.
Como tirar o habite-se: o pedido e a vistoria
O pedido é um requerimento na prefeitura — no balcão ou no sistema eletrônico, conforme o município — instruído com os documentos que o código de obras lista. O conjunto típico:
- Número do alvará de construção e do projeto aprovado.
- ART ou RRT de execução e, em vários municípios, declaração do responsável técnico de que a obra foi concluída conforme o projeto.
- Atestado de vistoria do Corpo de Bombeiros, quando a edificação exige PPCI — em Santa Catarina pela Lei 16.157/2013 e normas do CBMSC; no Paraná pela Lei 19.449/2018 e normas do CBMPR.
- Comprovantes das ligações de água, esgoto e energia, ou do sistema individual de esgoto executado conforme o projeto, onde não há rede.
- Taxa de vistoria ou de habite-se, conforme a legislação tributária municipal.
Na vistoria, o fiscal confere o que o código de obras manda conferir: implantação e recuos, área construída e número de pavimentos, aberturas de iluminação e ventilação, calçada e numeração predial, acessibilidade quando a edificação está sujeita à NBR 9050, e a conclusão efetiva (obra habitável, sem andaime nem frente de serviço aberta). Divergência gera exigência: corrige-se a obra ou aprova-se um projeto modificativo, e a vistoria é refeita.
Alguns códigos de obras admitem habite-se parcial para parte concluída e independente da edificação — um bloco, um pavimento com acesso próprio, unidades de um condomínio — desde que a parte liberada funcione com segurança enquanto o resto da obra continua. É regra municipal; onde não existe, o certificado sai só para a edificação inteira.
Da prefeitura ao cartório: certidão da obra e averbação
O habite-se não muda a matrícula sozinho. Para a construção constar do registro é preciso averbá-la (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4), e a lei previdenciária exige do proprietário da obra a certidão negativa de débito quando de sua averbação no registro de imóveis (Lei 8.212/1991, art. 47, II).
Essa certidão é obtida na Receita Federal pelo Sero — Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, instituído pela IN RFB 2.021/2021 —, onde se declaram área, padrão, mão de obra e notas fiscais da obra. O resultado é a certidão negativa (CND) ou positiva com efeitos de negativa (CPEND) de obra de construção civil. Se houver contribuição apurada, ela precisa ser paga ou parcelada antes da certidão.
A própria Lei 8.212/1991 dispensa a certidão para imóvel com construção concluída antes de 22/11/1966 e para a averbação de construção em área de regularização fundiária de interesse social (art. 47, § 6º, alíneas "c" e "e"). E a Lei 6.015/1973, no art. 247-A (incluído pela Lei 13.865/2019), dispensa o habite-se para averbar casa térrea unifamiliar concluída há mais de cinco anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Como os requisitos do cartório também seguem as normas da Corregedoria do Tribunal de Justiça de cada estado, a lista final de documentos se confirma no Registro de Imóveis da matrícula.
Em incorporação imobiliária, depois do habite-se cabe ao incorporador averbar a construção em correspondência às frações ideais e responder perante os adquirentes pela demora (Lei 4.591/1964, art. 44). Sem essa averbação as unidades não têm matrícula própria para escritura e financiamento.
Obra sem habite-se: o que fica travado
- Financiamento — o banco avalia a garantia pela matrícula; construção que não está averbada não entra como garantia, e o crédito imobiliário fica restrito ao terreno ou é negado.
- Venda — a escritura descreve o que está na matrícula. Vende-se o terreno com uma construção que formalmente não existe, e o comprador desconta o custo e o risco de regularizar.
- Alvará de funcionamento — para comércio, serviço e indústria, muitos municípios condicionam a licença da atividade ao habite-se da edificação.
- Fiscalização — ocupar edificação sem o certificado é infração prevista nos códigos de obras, com multa e, conforme o caso, interdição.
Quando o caminho deixa de ser o habite-se e vira regularização
O pedido de habite-se pressupõe alvará e obra conforme o projeto aprovado. Quando falta uma das duas coisas, o procedimento muda:
- Obra feita sem alvará, ou com alvará vencido e não revalidado.
- Ampliação ou mudança executada depois do habite-se, sem novo projeto aprovado.
- Construído muito diferente do aprovado, além do que um projeto modificativo resolve — recuo invadido, área acima do coeficiente, pavimento a mais.
- Obra antiga concluída sem que ninguém tenha pedido a vistoria, com alvará e projeto que não se localizam mais.
Nesses casos o trabalho começa pelo levantamento do que existe e pela análise de viabilidade contra o zoneamento, e segue como processo de regularização — com projeto as built, taxas e, conforme a lei municipal, multa. O roteiro completo está no guia de regularização de imóvel e habite-se e no serviço de regularização de imóvel.
Como a NEV conduz
A NEV Engenharia acompanha a obra do alvará ao habite-se: projeto legal e aprovação em prefeitura, ART de execução, projeto modificativo quando a obra muda, PPCI e vistoria do Corpo de Bombeiros, pedido de vistoria de conclusão e resposta às exigências, e a documentação técnica para a aferição da obra e a averbação no Registro de Imóveis — em Santa Catarina e no Paraná, a partir do escritório de São Bento do Sul. Para Curitiba, veja a aprovação de projeto em Curitiba, que termina no CVCO.
Perguntas frequentes
O que é habite-se?
É o certificado emitido pela prefeitura, após vistoria, de que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada. Em Curitiba o documento equivalente é o CVCO, Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras.
Como tirar o habite-se?
Com a obra concluída conforme o projeto aprovado, reúna o alvará de construção, a ART ou o RRT de execução, o atestado do Corpo de Bombeiros quando a edificação exige PPCI e os comprovantes das ligações, e requeira a vistoria de conclusão na prefeitura. Atendidas as exigências do fiscal, o certificado é emitido.
Qual a diferença entre alvará de construção e habite-se?
O alvará autoriza começar a obra sobre um projeto aprovado. O habite-se atesta, no fim, que a obra executada corresponde a esse projeto. Um abre o ciclo e o outro fecha.
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não. O habite-se é ato da prefeitura. A averbação é o lançamento da construção na matrícula, feito pelo Registro de Imóveis com o habite-se e a certidão da obra emitida pela Receita Federal.
Casa térrea precisa de habite-se?
Sim, a regra vale para qualquer edificação licenciada pela prefeitura. A Lei 6.015/1973 (art. 247-A) só dispensa o habite-se para averbar casa térrea unifamiliar concluída há mais de cinco anos em área predominantemente de baixa renda.
A obra ficou diferente do projeto. Ainda consigo o habite-se?
Se a diferença atende ao zoneamento e ao código de obras, aprova-se um projeto modificativo e depois se pede a vistoria. Se não atende, o caso passa a ser de regularização, com adequação da obra ou enquadramento em lei municipal.
Quem pede o habite-se, o proprietário ou o engenheiro?
O requerimento é do proprietário, mas quase sempre é conduzido pelo responsável técnico pela execução, que responde pela conformidade da obra e atende às exigências da vistoria.
Próximos passos
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